Le Président de la BCL vous répond...

Courrier de M. B. reçu le 25 janvier 2011 

Réponse du Président de la BCL

Monsieur B.,

Je vous remercie de nous avoir fait part de vos réflexions concernant les taux hypothécaires au Luxembourg.

Laissez-moi tout d’abord attirer votre attention sur le fait que depuis l’introduction de la monnaie commune, les taux d’intérêt hypothécaires ont été bien plus bas, au Luxembourg, que pendant la période précédente. Dans ce contexte, je vous renvoie à la partie statistique de notre site internet www.bcl.lu, mais aussi au cahier d’étude numéro 29 de la Banque centrale du Luxembourg (1)et plus particulièrement à la page 10 où on peut voir que les taux que vous craignez devoir observer à l’avenir (6%) ont été assez communs – voir même dépassés - dans la première partie des années ‘90 du siècle passé, mais que depuis l’introduction de l’euro, les taux hypothécaires ont été, en moyenne, nettement plus modérés que pendant la décennie précédant la troisième Phase de l’Union économique et monétaire.

C’est donc la politique monétaire commune qui vise à maintenir la stabilité des prix, qui a permis aux ménages, jusqu’à ce jour, d’acheter un immeuble dans un environnement marqué par des taux hypothécaires relativement plus bas.

Il est vrai qu’au Luxembourg, les changements des taux d’intérêt hypothécaires variables ont tendance à être fortement liés à ceux des taux directeurs de la Banque centrale européenne et que, actuellement, ces taux directeurs sont à un niveau historiquement bas.

Sans vouloir faire une quelconque déclaration sur le niveau futur des taux directeurs, je tiens à préciser que la plupart des crédits hypothécaires actuellement en cours ont bien sûr été conclus il y a plusieurs années et donc à des taux plus élevés que ceux que vous mentionnez dans votre premier exemple de calcul. Par conséquent, ces ménages devraient actuellement avoir une charge mensuelle moins élevée qu’initialement prévue et, de ce point de vue, une certaine augmentation éventuelle des taux hypothécaires aurait comme effet de ramener ces mensualités vers un niveau plus proche de celui jugé supportable au moment où le prêt a été conclu.

Vous avez bien sûr raison qu’un ménage remboursant un prêt risque en principe toujours de rencontrer - suite à une augmentation des mensualités à payer ou bien dans le cas d’une détérioration de sa situation de revenu - des difficultés, et que ce risque  peut s’avérer particulièrement pertinent si le contrat de crédit a été conclu dans une période à taux d’intérêt particulièrement bas par rapport à un niveau considéré plus « normal ».

Il importe donc qu’avant la signature d’un contrat, les parties contractantes fassent une analyse réaliste et honnête de la situation de marché et des perspectives de revenu du ménage. C’est  dans l’intérêt et dans la responsabilité du banquier, professionnel dans la matière, de proposer à son client une solution qui laisse à celui-ci une marge de manœuvre raisonnable pour le cas où un changement de situation interviendra (augmentation des taux, détérioration de la situation de revenu). Plus particulièrement, il faut que le client soit bien informé sur le mécanisme d’adaptation des taux hypothécaires et des conséquences d’une augmentation éventuelle sur le niveau de la mensualité respectivement sur la durée du remboursement.

Concrètement, si, même dans un environnement à taux d’intérêt historiquement bas, le taux fixe appliqué (historiquement bas lui aussi) mènerait dès le début à une charge mensuelle non-maîtrisable (comme vous le décrivez dans votre lettre), alors il faudrait prendre en considération la possibilité qu’un achat est à déconseiller ou bien qu’il faudrait opter pour un objet moins cher.

Les produits à taux « capés » tels que pratiqués dans certains pays sont certainement utiles en ce sens qu’ils permettent aux clients de choisir parmi un nombre plus élevé d’options différentes une solution qui leur corresponde le mieux (en termes de risque notamment). Néanmoins, pouvoir bénéficier d’un « cap » est un avantage que le client devra payer, soit sous forme de frais, soit sous forme d’un taux quelque peu supérieur au taux variable (sous condition de respecter le cap) ou bien d’un cap additionnel « vers le bas ». Ainsi, de tels produits ne rendent bien sûr pas l’achat d’un immeuble accessible à tout et à chacun.

La disposition des banques d’offrir des produits capés (ou bien des taux fixes avantageux) dépend cependant aussi de la manière de laquelle les banques elles-mêmes se refinancent. Dans une économie dans laquelle les banques se refinancent dans une large mesure à court terme et à des taux variables, il leur est moins facile d’offrir à leurs clients des taux fixes où capés avantageux.

A cet égard, il convient de relever que d’un point de vue juridique, ce sont les règles de la libre concurrence et de la liberté contractuelle qui sont applicables et qu’à l’heure actuelle aucune disposition du droit de l’Union européenne ou du droit national ne permet d’imposer aux établissements de crédit d’offrir des produits « capés » dans le cadre des crédits hypothécaires.

Néanmoins, en cas d’abus de la part de l’établissement de crédit, le client peut toujours introduire une réclamation auprès de la Commission de surveillance du secteur financier, dont la procédure est prévue à l’article 58 de la loi du 5 avril 1993 relative au secteur financier, telle que modifiée.

Par ailleurs, sans préjudice de la possible mise en œuvre des règles de responsabilité s’appliquant aux établissements de crédit n’ayant pas respecté leurs obligations, le client peut aussi invoquer l’article 1907-1 du Code civil qui permet au juge, sur demande de l’emprunteur, de réduire ses obligations au remboursement du capital prêté et au paiement de l’intérêt légal, lorsque le prêteur, en abusant sciemment de la gêne, de la légèreté ou de l’inexpérience de l’emprunteur, s’est fait promettre, pour lui-même ou pour autrui, un intérêt ou d’autres avantages excédant manifestement l’intérêt normal compte tenu de la couverture de risques du prêt.

Je vous informe que votre question, après avoir été rendue anonyme, ainsi que ma lettre de réponse, seront publiées sur le site Internet de la Banque centrale du Luxembourg dans la rubrique intitulée « Le Président de la BCL vous répond... ».

 Salutations distinguées.

Yves Mersch

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- Courriel du 11.03.2010  -

Bonjour,

Entschëllegt Här Yves Mersch är Ausso op Tele Lëtzebuerg den 11/03/2010 am Journal kann ech net acceptéieren, oder der hutt verschidde Paien net mat abezunn,well gewëss Paien sinn déi lescht 10 Joer héchstens em Argumentatiounen  vum Index an d'Lut gaangen awer net méi oder der hutt villäicht Äre Revenu gekuckt.

F.E.

Bonjour Här E.,

Gären äntwerten ech Iech op äre Kommentar zu menger Ausso iwwert d’Evolutioun vun de Salairen zu Lëtzebuerg.

Déi Zuel vun 38% Erhéijung vun de Salairen ("remuneration par salarié") am Privatsecteur tëschent 1999 an 2008 entsprécht der Duerchschnëttsentwécklung vun der Zomm vun alle Salairen déi zu Lëtzebuerg bezuelt goufen, gedeelt duerch d’Zuel vun den ofhängeg Beschäftegten.

Déi Statistiken sin public, Dir kënnt déi Zuel selwer norechnen, wann Dir Iech den entspriechenden Fichier vun der Comptabilité nationale um Site vum STATEC erofluede gitt.

Déi Zuel vun 38%, déi ech genannt hunn entsprécht der nominaler Entwécklung, dat heescht si ëmfaasst och déi Erhéijungen, déi duerch den Index zustan koumen. Am Zäitraum 1999 bis 2008 goufen 9 Indextranchen vun all Kéier 2,5% ausbezuelt. Dat alleng entsprécht schon enger Erhéijung vu knapp 25%. Déi verbleiwend Differenz sinn sougenannten "real" Lounerhéijungen, déi also iwwert d’Inflatioun vun den Konsumpraisser erausginn. Nëmmen des real Lounerhéijunge sin déi, déi een op laang Siicht am eegene Portemonnaie verspiert, well nëmme si den eegene pouvoir d’achat veränneren. Dowéinst ass et verständlech, wann déi Zuel vun 38% ze héich erschéngt, mé si ass awer korrekt.

Well et sech em en Duerchschnëttswaert handelt, as et och kloer, dat net all Salarié am selwechten Ausmooss un dëser Entwécklung bedeelegt war. Dat war och net wat ech gesot hunn.

Mat beschte Gréiss.

Yves Mersch