Publication du Cahier d’études n° 211: A Decision of a Lifetime: Housing Tenure Choice under Randomised Prices

Auteurs:  Peter R. Lindner, Thomas Y. Mathä, Maximilian Propst,, Giuseppe Pulina et Michael Ziegelmeyer

 

L’achat d’un logement est l’une des décisions financières les plus importantes que prennent la plupart des ménages. Il influe sur les conditions de vie, l’accumulation de patrimoine, la sécurité financière et la mobilité sociale. Pourtant, nous savons encore étonnamment peu de choses sur une marge comportementale fondamentale des marchés immobiliers : la propension des ménages à acheter ou à vendre leur résidence principale lorsque les prix varient. 

Cet article étudie cette question à partir d’une expérience d’enquête randomisée intégrée à l’Enquête autrichienne sur les finances et la consommation des ménages de 2021. Les locataires ont été invités à indiquer s’ils achetaient un bien immobilier comparable à celui dans lequel ils vivent actuellement, tandis que les propriétaires ont été interrogés sur leur disposition à vendre leur logement actuel. Les prix présentés aux ménages ont été modifiés de manière aléatoire autour d’une valeur de référence, ce qui permet de mesurer comment la propension à acheter ou à vendre évolue lorsque les prix deviennent plus ou moins favorables. 

Le principal résultat est que les ménages réagissent effectivement aux prix, mais seulement dans une mesure limitée. Les locataires sont plus susceptibles d’acheter lorsque le prix proposé est plus bas, et les propriétaires sont plus susceptibles de vendre lorsque le prix proposé est plus élevé. Toutefois, même des variations de prix importantes ne se traduisent que par des changements modestes dans la propension à conclure une transaction. Même avec une remise de 20 % par rapport à la valeur de référence, seule une minorité de locataires déclare qu’elle achèterait. La propension des propriétaires à vendre demeure plus faible sur l’ensemble de la fourchette de prix considérée. Les locataires à plus faible revenu sont plus sensibles aux variations de prix, tandis que les ménages plus âgés présentent une plus grande stabilité dans leur statut d’occupation. 

L’article examine ensuite pourquoi la propension à acheter reste faible. Les contraintes d’accessibilité financière jouent clairement un rôle : de nombreux locataires ne disposent pas de fonds suffisants ou font face à des contraintes de crédit. Mais l’accessibilité financière n’explique pas tout. Certains locataires préfèrent conserver leur contrat de location, d’autres peuvent anticiper de meilleures opportunités à l’avenir, et de nombreux ménages semblent réticents à changer de statut d’occupation même lorsque le prix devient plus favorable. 

Pour interpréter ces résultats, l’article développe un modèle économique simple de la décision d’achat des locataires. Le modèle montre que l’achat ne se réduit pas à une comparaison entre le loyer actuel et le prix d’achat courant. Acheter aujourd’hui signifie également renoncer à la possibilité d’attendre une meilleure opportunité plus tard. Cette valeur d’option liée à l’attente peut rendre le refus rationnel, même lorsque l’offre courante paraît attractive. Le modèle permet de calculer un prix de réserve pour chaque locataire : le prix maximal auquel l’achat devient préférable au fait de continuer à louer et d’attendre. 

Le résultat empirique central est que l’écart entre le prix de réserve implicite du modèle et le prix proposé prédit fortement l’acceptation de l’offre par les locataires dans le cadre de l’expérience. Autrement dit, les locataires sont plus susceptibles d’acheter lorsque le prix expérimental se situe davantage en dessous de leur prix de réserve implicite. Ce résultat relie directement le modèle théorique aux réponses observées dans l’enquête et montre que le modèle capte une composante économiquement significative de la décision. 

L’implication pour les politiques publiques est que des mesures telles que la réduction des coûts de transaction, les subventions ou l’assouplissement des conditions de crédit peuvent améliorer l’accès à la propriété, en particulier pour les locataires proches du seuil d’accessibilité financière. Toutefois, ces politiques ont peu de chances de provoquer, à elles seules, des transitions importantes entre statuts d’occupation. Les marchés immobiliers pourraient être moins fluides qu’on ne le suppose souvent, car les contraintes financières interagissent avec les préférences pour la stabilité, la satisfaction à l’égard des conditions de location actuelles et la valeur d’option liée à l’attente. 

Le contenu de cette étude ne doit pas être perçu comme étant représentatif des opinions de la Banque centrale du Luxembourg ou de l’Eurosystème. Les opinions exprimées reflètent celles des auteurs et non pas nécessairement la position de la Banque centrale, de ses dirigeants ou de l’Eurosystème. 

Ce cahier d’études est disponible sur le site internet de la BCL : www.bcl.lu

 

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